SEQENS : UN GÉANT DU LOGEMENT SOCIAL EN ÎLE-DE-FRANCE – ANALYSE COMPLÈTE DE SON PATRIMOINE ET DE SES LOGEMENTS ANCIENS

Dans le paysage complexe et en constante évolution du logement social français, Seqens s’impose comme un acteur majeur et incontournable, particulièrement en Île-de-France. Cette entreprise sociale pour l’habitat (ESH), filiale du groupe Action Logement, gère un patrimoine immobilier considérable qui constitue une réponse essentielle aux besoins de logement des salariés et des familles franciliennes. Cet article propose une analyse approfondie du parc de logements détenus par Seqens, avec un focus particulier sur l’ancienneté de son patrimoine et les logements construits avant 1997, qui représentent un enjeu majeur en termes de rénovation et de transition énergétique.

SEQENS : PRÉSENTATION ET POSITIONNEMENT STRATÉGIQUE

Un acteur majeur du logement social francilien

Seqens est née en 2019 de la fusion de six filiales historiques d’Action Logement en Île-de-France, marquant ainsi la volonté du groupe de créer un pôle de référence pour le logement social dans la région capitale. Cette consolidation stratégique a donné naissance à l’un des plus importants bailleurs sociaux régionaux, avec un patrimoine de plus de 105 000 logements au 31 décembre 2024, dont environ 11 000 logements spécifiques destinés à des publics particuliers.

Avec ses 1 600 collaborateurs mobilisés quotidiennement au service de 230 000 locataires, Seqens se positionne comme le cinquième plus grand bailleur social de France et l’un des leaders incontestés en Île-de-France. Son maillage territorial est particulièrement impressionnant : le patrimoine Seqens est présent dans plus de 310 communes franciliennes, couvrant ainsi l’ensemble des départements de la région parisienne.

Une mission sociale et environnementale affirmée

Depuis juin 2022, Seqens a franchi une étape décisive en devenant une société à mission, inscrivant ainsi dans ses statuts une raison d’être qui guide l’ensemble de ses actions : « Donner à chacun sa chance en innovant pour l’habitat ». Cette démarche, loin d’être symbolique, structure profondément la stratégie de l’entreprise et se décline en quatre objectifs sociaux et environnementaux majeurs qui constituent le socle de la stratégie « Aller vers 2030 ».

Cette transformation en société à mission s’accompagne d’un dispositif de gouvernance spécifique, incluant un Comité de Mission composé d’experts externes et internes, chargé de veiller à la réalisation effective des engagements pris. En 2024, Seqens a respecté l’ensemble des objectifs fixés, démontrant ainsi la cohérence entre ses ambitions affichées et ses réalisations concrètes.

QUANTITÉ ET COMPOSITION DU PARC DE LOGEMENTS SEQENS

Un patrimoine de près de 98 000 logements en 2024

Selon le rapport de gestion 2024 de Seqens, l’entreprise détenait et gérait exactement 97 816 logements à la fin de l’exercice 2024. Ce chiffre représente le patrimoine effectif après prise en compte de l’ensemble des mouvements de l’année : livraisons de logements neufs, acquisitions, démolitions et ventes.

Cette légère différence entre les chiffres de communication (105 000-106 000 logements) et le patrimoine détenu s’explique par l’inclusion dans les communications institutionnelles des logements en cours de construction, des logements spécifiques gérés par la filiale Seqens Solidarités (environ 11 000 logements), ainsi que des logements gérés mais non détenus en pleine propriété.

Une production ambitieuse pour répondre à la demande

L’année 2024 a été marquée par une activité de développement particulièrement dynamique, malgré un contexte économique et immobilier difficile. Seqens a ainsi mis en chantier 4 406 logements, dépassant ses objectifs initiaux et confirmant son rôle de premier producteur de logements sociaux en Île-de-France.

Plus précisément, en 2024, Seqens a obtenu :

• 4 483 agréments ou déclarations, dont 1 449 logements sociaux et 3 034 logements intermédiaires
• 2 302 logements livrés et mis à disposition des locataires
• 72 % des attributions réalisées au profit de salariés du secteur privé, confirmant la mission historique d’Action Logement en matière de lien emploi-logement

Cette capacité de production place Seqens parmi les bailleurs les plus dynamiques du pays, contribuant significativement à l’objectif national de construction de logements abordables.

Typologie et caractéristiques du parc

Le parc de logements Seqens présente une grande diversité, reflétant l’histoire de la construction sociale en Île-de-France sur plusieurs décennies. La typologie des logements se répartit entre :

• Logements collectifs : qui représentent la très grande majorité du parc, typiques de la construction HLM en Île-de-France
• Logements individuels : une part minoritaire mais significative, souvent située en zones périurbaines
• Logements adaptés : destinés aux personnes en situation de handicap ou aux personnes âgées
• Logements spécifiques : environ 11 000 unités gérées par la filiale Seqens Solidarités, incluant des résidences sociales, des foyers de jeunes travailleurs, et des logements d’insertion

La surface moyenne et le nombre de pièces varient considérablement selon les périodes de construction, les logements les plus anciens ayant tendance à présenter des surfaces plus réduites que les constructions récentes, conformément à l’évolution des normes et des attentes en matière de confort.

L’ANCIENNETÉ DU PARC SEQENS : FOCUS SUR LES LOGEMENTS CONSTRUITS AVANT 1997

Contexte national : un parc social majoritairement ancien

Pour comprendre la composition du parc Seqens, il est essentiel de replacer cette question dans le contexte plus large du logement social français. À l’échelle nationale, les statistiques révèlent que 46 % du parc HLM a été construit entre 1949 et 1975, période des Trente Glorieuses marquée par une construction massive destinée à répondre à la crise du logement d’après-guerre.

Plus globalement, 62 % du parc HLM existant aujourd’hui a été construit avant 1980, ce qui signifie que ces logements ont plus de 44 ans d’ancienneté. Cette réalité nationale se reflète naturellement dans la composition du patrimoine des grands bailleurs franciliens comme Seqens.

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) présentent une ancienneté encore plus marquée : 76 % des logements sociaux situés en QPV ont été construits avant 1980, témoignant de la concentration des grands ensembles des années 1960-1970 dans ces territoires.

Estimation du patrimoine Seqens antérieur à 1997

Bien que Seqens ne publie pas de données détaillées année par année sur l’ancienneté de son parc, plusieurs éléments permettent d’estimer la part des logements construits avant 1997 :

Sur la base des données nationales et régionales, on peut raisonnablement estimer que entre 60 % et 70 % du parc Seqens a été construit avant 1997, soit approximativement entre 58 000 et 68 000 logements sur le patrimoine total.

Cette estimation s’appuie sur plusieurs facteurs :

1. L’héritage des six sociétés fusionnées en 2019 pour créer Seqens, dont la plupart possédaient un patrimoine historique ancien construit entre les années 1950 et 1990

2. L’implantation géographique de Seqens en Île-de-France, région qui a connu une construction HLM particulièrement intensive pendant les Trentes Glorieuses

3. Le ralentissement de la construction sociale observé à partir des années 1980, qui signifie qu’une part importante du parc actuel date nécessairement des périodes antérieures

4. La présence significative de Seqens dans les communes de banlieue qui ont accueilli les grands ensembles des années 1960-1970

Les défis posés par ce patrimoine ancien

La présence d’un patrimoine majoritairement construit avant 1997 pose plusieurs défis majeurs auxquels Seqens doit faire face :

1. Performance énergétique insuffisante

Les logements construits avant les premières réglementations thermiques ambitieuses (RT 2000, RT 2005, RT 2012) présentent généralement des performances énergétiques médiocres. Ces bâtiments sont souvent classés en étiquettes énergétiques E, F ou G, les fameuses « passoires thermiques » qui constituent un enjeu social (factures énergétiques élevées pour les locataires) et environnemental (émissions de gaz à effet de serre importantes).

2. Vétusté des équipements et systèmes

Après 25 à 75 ans d’existence, de nombreux équipements arrivent en fin de vie : systèmes de chauffage, installations électriques, plomberie, ascenseurs, menuiseries extérieures. Ces éléments nécessitent un remplacement complet, représentant des investissements considérables.

3. Inadaptation aux normes et attentes contemporaines

Les logements anciens ne répondent souvent plus aux standards actuels en termes d’accessibilité (personnes à mobilité réduite), de confort (insonorisation, ventilation), de sécurité (normes incendie, sécurité électrique) ou encore de performance numérique (câblage pour internet haut débit).

4. Obsolescence urbaine et architecturale

Certains grands ensembles construits dans les années 1960-1970 souffrent d’une image dégradée et d’une insertion urbaine problématique (mono-fonctionnalité, enclavement, gigantisme), nécessitant parfois des opérations lourdes de rénovation urbaine.

LA STRATÉGIE DE RÉNOVATION ET DE MODERNISATION DE SEQENS

Des investissements massifs dans la réhabilitation

Conscient des enjeux liés à l’ancienneté de son patrimoine, Seqens a fait de la rénovation et de la réhabilitation une priorité stratégique absolue. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : en 2024, près de 25 000 logements Seqens étaient en travaux, représentant environ 25 % du patrimoine total, un niveau d’intervention sans précédent dans l’histoire du bailleur.

Les investissements annuels consacrés à l’entretien, la maintenance et la réhabilitation du parc sont considérables. Selon les données disponibles, Seqens consacre chaque année plusieurs centaines de millions d’euros à ces opérations, avec une montée en puissance progressive pour répondre aux objectifs de décarbonation.

En 2022, par exemple, Seqens avait investi 160 millions d’euros dans la rénovation de plus de 3 700 logements, et cette dynamique s’est poursuivie et intensifiée les années suivantes. L’objectif est d’améliorer massivement la performance énergétique du parc, avec l’ambition de rénover plusieurs dizaines de milliers de logements d’ici 2030.

La rénovation énergétique au cœur de la stratégie

La transition énergétique constitue un axe majeur de la politique de rénovation de Seqens. Le bailleur s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de décarbonation de son patrimoine, alignés sur les engagements nationaux de réduction des émissions de gaz à effet de serre et d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.

Les interventions se déclinent selon plusieurs niveaux :

Rénovations lourdes (niveau BBC – Bâtiment Basse Consommation)

Ces opérations visent à atteindre le niveau A ou B du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Elles incluent :

• Isolation thermique par l’extérieur (ITE) complète des façades
• Remplacement intégral des menuiseries extérieures
• Isolation des toitures et planchers bas
• Remplacement des systèmes de chauffage par des solutions performantes (pompes à chaleur, chaudières à condensation, réseaux de chaleur urbains)
• Installation de systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux
• Production d’énergie renouvelable (panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques)

En 2024, Seqens a réalisé plusieurs opérations exemplaires atteignant l’étiquette énergétique A, devenant ainsi des références en matière de rénovation performante.

Rénovations moyennes

Ces interventions permettent de faire progresser les logements de 2 à 3 classes énergétiques, les faisant passer par exemple de F à D ou de E à C. Elles combinent plusieurs gestes techniques ciblés : isolation des façades, remplacement des fenêtres, amélioration du système de chauffage.

Rénovations légères et entretien courant

Ces opérations concernent le remplacement d’équipements en fin de vie (chaudières, VMC, menuiseries) et les travaux de mise aux normes, contribuant également à l’amélioration de la performance énergétique, même si l’impact est plus limité.

Au-delà de l’énergie : une rénovation globale

La stratégie de Seqens ne se limite pas à la seule dimension énergétique. Les opérations de réhabilitation intègrent une approche globale visant à :

• Améliorer le confort : insonorisation, amélioration de la ventilation, modernisation des sanitaires et cuisines
• Renforcer l’accessibilité : installation d’ascenseurs, adaptation des logements pour les personnes à mobilité réduite
• Sécuriser : mise aux normes électriques et incendie, renforcement de la sécurité des parties communes
• Embellir et revaloriser : travaux sur les espaces extérieurs, résidentialisation, amélioration de l’aspect architectural
• Adapter aux usages contemporains : déploiement de la fibre optique, espaces de stationnement vélo, bornes de recharge électrique

Cette approche globale permet de redonner une véritable attractivité aux logements anciens et d’assurer leur pérennité pour les décennies à venir.

ENJEUX FINANCIERS ET MODÈLE ÉCONOMIQUE

Le coût colossal de la rénovation du parc ancien

La rénovation d’un patrimoine aussi important que celui de Seqens représente un défi financier considérable. Le coût moyen d’une rénovation énergétique ambitieuse (niveau BBC) s’établit entre 40 000 et 60 000 euros par logement, voire davantage pour les opérations les plus complexes.

Si l’on estime qu’environ 60 000 logements Seqens construits avant 1997 nécessitent une rénovation énergétique, l’investissement total requis pourrait atteindre entre 2,4 et 3,6 milliards d’euros, à déployer sur une période de 10 à 15 ans.

Ces montants astronomiques soulèvent la question cruciale du modèle de financement. Les bailleurs sociaux comme Seqens doivent jongler entre plusieurs sources de financement :

Les ressources propres

Les loyers perçus auprès des locataires constituent la première source de revenus. Cependant, le principe même du logement social implique des loyers modérés, bien inférieurs aux loyers de marché, limitant la capacité d’autofinancement. Le loyer moyen Seqens s’établit autour de 6-7 €/m² en Île-de-France (hors Paris), contre 20-25 €/m² dans le secteur privé.

Les subventions publiques

L’État, les collectivités locales et des organismes comme l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) apportent des subventions significatives pour les opérations de rénovation, particulièrement dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Les prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations

La CDC propose des prêts bonifiés spécifiquement dédiés à la rénovation thermique du parc social, permettant d’étaler les investissements sur de longues durées.

Les aides d’Action Logement

En tant que filiale d’Action Logement Immobilier, Seqens bénéficie du soutien financier de sa maison-mère, particulièrement via les ressources de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC, anciennement « 1% logement »).

Les dispositifs de Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Ces certificats, obtenus suite aux économies d’énergie réalisées, peuvent être valorisés financièrement et contribuent au financement des opérations.

Un équilibre fragile dans un contexte contraint

L’environnement économique de 2024-2025 se révèle particulièrement difficile pour les bailleurs sociaux. La hausse des taux d’intérêt, l’inflation sur les coûts de construction et de rénovation, la diminution de certaines aides publiques, créent un contexte financier tendu.

Dans son rapport de gestion 2024, Seqens souligne la nécessité de « préserver la solidité financière » face à ces contraintes. Cela implique des arbitrages parfois difficiles entre ambitions de rénovation, maintien de loyers abordables, et équilibre économique de l’entreprise.

PERSPECTIVES ET DÉFIS POUR L’AVENIR

La feuille de route « Aller vers 2030 »

Seqens s’est dotée d’une stratégie d’entreprise responsable baptisée « Aller vers 2030 », structurée autour de quatre grands axes qui guident l’ensemble de ses actions :

1. Aller vers les habitants

Placer les locataires au cœur de l’action, améliorer la qualité de service, développer la participation citoyenne, renforcer la proximité et la réactivité.

2. Aller vers la planète

Accélérer la décarbonation du patrimoine, réduire l’empreinte environnementale des activités, développer la biodiversité, favoriser l’économie circulaire.

3. Aller vers les territoires

Contribuer au développement des territoires, renforcer les partenariats avec les collectivités, participer à la cohésion sociale et à la mixité, soutenir l’économie locale.

4. Aller vers nos parties prenantes

Développer le dialogue avec l’ensemble des parties prenantes (locataires, élus, partenaires, collaborateurs), renforcer la transparence, favoriser l’innovation collaborative.

Cette feuille de route constitue le cadre dans lequel s’inscrivent tous les projets de rénovation du patrimoine ancien, garantissant une approche globale et cohérente.

Les objectifs chiffrés de rénovation

Bien que les objectifs précis ne soient pas tous publics, Seqens s’est engagé à des ambitions quantifiées en matière de rénovation énergétique :

• Atteindre zéro logement classé G d’ici 2025
• Supprimer l’ensemble des logements classés F d’ici 2028
• Réduire massivement la part des logements classés E
• Augmenter significativement la part des logements A, B et C

En 2024, un effort record a été déployé avec plus de 42 000 logements rénovés ou en cours de rénovation à l’échelle du Groupe Action Logement (toutes filiales confondues), témoignant d’une mobilisation sans précédent.

Les innovations au service de la rénovation

Seqens mise également sur l’innovation pour optimiser ses opérations de rénovation :

• Construction et rénovation hors-site : préfabrication d’éléments de façade en usine, permettant de réduire les nuisances et les délais
• BIM (Building Information Modeling) : modélisation numérique des bâtiments pour optimiser les projets de rénovation
• Intelligence artificielle : pour la maintenance prédictive et l’optimisation de la gestion patrimoniale
• Matériaux biosourcés : utilisation de matériaux à faible impact carbone (bois, paille, chanvre)
• Solutions énergétiques innovantes : géothermie, autoconsommation collective, smart grids

CONCLUSION : UN PATRIMOINE ANCIEN, UN AVENIR À RÉINVENTER

Avec son patrimoine de près de 98 000 logements, dont une majorité construite avant 1997, Seqens fait face à un défi de transformation d’une ampleur considérable. L’estimation de 60 000 à 68 000 logements datant d’avant 1997 souligne l’importance stratégique de la rénovation pour l’avenir du bailleur et de ses locataires.

Les investissements massifs engagés – 25 % du parc en travaux en 2024 – témoignent d’une volonté réelle de transformer ce patrimoine ancien en logements durables, confortables et performants. Cet effort titanesque, qui mobilise plusieurs centaines de millions d’euros chaque année, représente bien plus qu’une simple mise aux normes : c’est une véritable réinvention du parc de logements sociaux franciliens.

Les enjeux sont multiples : réduire drastiquement les émissions de gaz à effet de serre pour contribuer aux objectifs climatiques nationaux, améliorer le confort et le pouvoir d’achat des 230 000 locataires en réduisant leurs factures énergétiques, préserver et valoriser un patrimoine immobilier considérable, et maintenir l’attractivité du logement social face aux défis démographiques et sociaux de l’Île-de-France.

Dans un contexte économique tendu, marqué par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, Seqens doit naviguer avec prudence pour concilier ambitions sociales et environnementales avec équilibre financier. La réussite de cette transformation conditionnera la capacité du bailleur à poursuivre sa mission essentielle : « Donner à chacun sa chance en innovant pour l’habitat ».

Les années à venir seront décisives. D’ici 2030, Seqens aura largement entamé la transformation de son patrimoine ancien, démontrant qu’il est possible de faire du parc de logements sociaux construits au XXe siècle un modèle de durabilité et de qualité de vie pour le XXIe siècle. Un défi titanesque, mais une nécessité absolue pour les habitants d’aujourd’hui et les générations futures.

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