UNE CRISE AUX DIMENSIONS INSOUPÇONNÉES

À Châlons-en-Champagne, des locataires se voient réclamer jusqu’à 3 000 euros de rappels de charges par leur bailleur social. À Trappes, une association de locataires engage une procédure pour récupérer 1,8 million d’euros de charges indûment prélevées sur une période de trois ans. Aux Mureaux, certains résidents ont même dû payer pour un ascenseur qui n’existait pas. Partout en France, le même constat : une surfacturation systémique qui touche les plus fragiles.

Selon l’Agence nationale du contrôle du logement social (Ancols), un bailleur social sur cinq facturerait illégalement des charges à ses locataires. Au total, plusieurs dizaines de millions d’euros seraient ainsi indûment prélevés chaque année. Une situation d’autant plus scandaleuse qu’elle touche des ménages aux revenus modestes, pour qui chaque euro compte.

Des locataires HLM manifestent contre l’explosion des charges qui compromet leur équilibre financier

LE SYSTÈME DES CHARGES LOCATIVES : UNE OPACITÉ PROBLÉMATIQUE

Pour comprendre ce scandale, il faut d’abord saisir le mécanisme des charges locatives. En France, un décret datant de 1987 liste précisément les charges que les bailleurs peuvent facturer à leurs locataires. Tout ce qui n’y figure pas ne peut légalement être récupéré. Ce système repose sur le principe de charges “récupérables” (payées par le locataire) et “non récupérables” (assumées par le propriétaire).

Dans le parc social, les locataires paient généralement des provisions mensuelles pour les charges. Une fois par an, le bailleur effectue une régularisation qui peut donner lieu à un remboursement en cas de trop-perçu ou à une demande de complément si les provisions étaient insuffisantes. C’est dans ce mécanisme complexe que se nichent de nombreux abus.

“Le problème, c’est l’opacité”, explique Alexandre Guillemaud, président de l’Union nationale des locataires indépendants de Nanterre. “Les bailleurs ne fournissent pas systématiquement les justificatifs de charges ou les fournissent dans des formats incompréhensibles. Comment voulez-vous que des locataires, parfois âgés ou ne maîtrisant pas bien le français, puissent vérifier ces calculs complexes?”

LES ABUS IDENTIFIÉS : UN SYSTÈME DE SURFACTURATION GÉNÉRALISÉ

L’enquête menée par StreetPress et les contrôles de l’Ancols ont révélé plusieurs mécanismes de facturation abusive. Parmi les plus courants, on retrouve :

1. LA SURFACTURATION DES SALAIRES DES GARDIENS

À Trappes, l’Association des locataires de Trappes (ADLT) a découvert que le bailleur “Valophis Sarepa” facturait 75% du salaire des gardiens aux locataires, alors que la loi prévoit un taux de 40% lorsque ceux-ci ne s’occupent pas du ménage et de la sortie des poubelles. Sur la période 2012-2015, le préjudice est estimé à 1,8 million d’euros.

2. LA FACTURATION DE SERVICES NON RENDUS

Aux Mureaux, des locataires payaient pour l’entretien d’un ascenseur qui n’existait pas ! D’autres témoignent avoir été facturés pour le nettoyage de conteneurs ou l’entretien d’espaces verts, alors que ces prestations n’étaient manifestement pas réalisées. “On payait une entreprise d’espaces verts alors que c’était une véritable jungle”, témoigne Hakim Laouina, président d’une association de locataires.

À Trappes, les locataires dénoncent l’insalubrité et la hausse des charges

3. LA FACTURATION DE SERVICES NON RÉCUPÉRABLES

À Nanterre, l’Office municipal HLM facturait le service des médiateurs de nuit aux locataires, pour un montant d’environ 30 euros par logement et par an. Soit 180 000 euros annuels indûment prélevés, alors que ce service ne figure pas dans la liste des charges récupérables.

4. L’ABSENCE DE RÉGULARISATION DES PROVISIONS

À Puteaux, les inspecteurs de l’Ancols ont découvert que l’Office Public de l’Habitat devait 1 071 000 euros de provisions de charges indues aux locataires pour l’année 2010, et 670 000 euros pour les années 2012 et 2013. Des sommes qui n’avaient jamais été remboursées.

TÉMOIGNAGES : QUAND LA FACTURE DEVIENT INTENABLE

Derrière ces pratiques, des histoires humaines et des situations dramatiques. À Châlons-en-Champagne, Katia Douchet, qui gagne le SMIC, a reçu une demande de régularisation de 300 euros. “C’est un coup de poignard”, témoigne-t-elle. “C’est aussi une période où on a envie de gâter nos enfants et nos petits-enfants.”

Anne-Marie Bastin, retraitée souffrant de problèmes de vue, s’est vue réclamer 445,94 euros : “Même si on me l’étale sur dix mois, c’est toujours une quarantaine d’euros par mois à donner en plus du loyer. Pour moi, c’est énorme.”

Les factures de régularisation arrivent souvent sans explication détaillée, comme un couperet. “J’ai reçu une régularisation de charges de 2 800 euros, alors que j’habite seul dans un 50 m²”, témoigne Paul, habitant d’un HLM en région parisienne. “Je ne comprends pas comment on peut arriver à un tel montant. J’ai demandé des explications, mais je n’ai jamais eu de réponse claire.”

Des logements sociaux en Seine-Saint-Denis, où de nombreux locataires contestent leurs charges

Ces situations sont d’autant plus dramatiques qu’elles touchent des populations déjà fragiles. “Les gens doivent choisir entre payer leur régularisation de charges ou manger correctement”, s’alarme Catherine Otabela, présidente d’une amicale de locataires aux Pavillons-sous-Bois. “Certains de nos adhérents ont plus de 80 ans et touchent le minimum vieillesse. Comment voulez-vous qu’ils assument de tels montants?”

L’IMPACT SOCIAL : UNE PRÉCARISATION ACCRUE

Ces charges abusives ont des conséquences sociales graves. Elles aggravent la précarité de ménages déjà vulnérables et créent un climat de défiance envers les institutions. “Les locataires perdent confiance dans le système du logement social”, observe Jean-Louis Dumont, ancien président de l’Union sociale pour l’habitat. “C’est dramatique car le logement social doit être un refuge, pas une source d’angoisse supplémentaire.”

La hausse des charges s’ajoute à celle des loyers et à l’inflation générale, créant un effet ciseau dévastateur pour les budgets familiaux. Selon l’INSEE, les dépenses contraintes (logement, énergie, assurances, etc.) représentent déjà plus de 40% du budget des ménages les plus modestes, contre 28% en moyenne nationale.

La hausse des charges pousse certains locataires vers l’endettement. “Quand on reçoit une régularisation de 800 euros alors qu’on touche le SMIC, on n’a pas d’autre choix que de s’endetter”, explique Kamel, habitant de Trappes depuis 1984. “C’est un cercle vicieux : on s’endette pour payer ses charges, puis on s’endette pour rembourser ses dettes.”

Face à cette situation, certains locataires développent des stratégies d’adaptation : restriction sur l’alimentation, report de soins médicaux, non-remplacement d’équipements défectueux… Des choix qui détériorent encore davantage leur qualité de vie.

Les rappels de charges dans le logement social atteignent des montants “abyssaux” pour de nombreux locataires

MOBILISATION ET RÉSISTANCE : DES LOCATAIRES QUI S’ORGANISENT

Face à ces abus, les locataires s’organisent. Partout en France, des associations de défense des locataires se mobilisent pour contester les charges indues et exiger la transparence. À Trappes, l’ADLT a engagé une procédure judiciaire qui pourrait aboutir au remboursement d’1,8 million d’euros. Aux Mureaux, le collectif de locataires a obtenu le remboursement des sommes indûment perçues, notamment pour l’ascenseur fantôme.

Des associations nationales comme la Confédération Nationale du Logement (CNL), la Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) ou le Droit Au Logement (DAL) accompagnent les locataires dans leurs démarches. “On est saisi d’une dizaine de cas chaque semaine sur tout le territoire français”, témoigne un responsable de la CLCV. “De plus en plus de gens viennent. Ils payent des sommes faramineuses et se posent des questions.”

En janvier 2025, une centaine de personnes ont manifesté devant le ministère du Logement contre des charges jugées trop élevées. “Nous demandons un plafonnement des charges et une transparence totale”, expliquait alors Eddie Jacquemart, président de la CNL. “Les bailleurs doivent être contrôlés et sanctionnés quand ils facturent des charges indues.”

Manifestation devant le ministère du Logement contre des charges trop élevées

Cette mobilisation se heurte toutefois à des obstacles. “Beaucoup de locataires n’osent pas contester par peur de représailles”, observe Karim Tahabrit, président de l’ADLT. “D’autres ne savent pas comment faire ou n’ont pas les ressources pour engager un avocat.” Les bailleurs, de leur côté, utilisent souvent des stratégies dilatoires : non-communication des justificatifs, délais de réponse interminables, contestation de la légitimité des associations…

LE PARCOURS DU COMBATTANT JURIDIQUE

Contester des charges abusives est un parcours semé d’embûches. La première étape consiste à demander les justificatifs de charges, un droit pour tout locataire. “Mais c’est souvent là que commence le blocage”, explique Maître Rosse, avocate spécialisée dans le droit du logement. “Les bailleurs font de la résistance, ne fournissent pas les documents ou les communiquent dans des formats inexploitables.”

Une fois les irrégularités constatées, les locataires ont plusieurs options : la négociation à l’amiable, la saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC), ou l’action en justice. “La médiation fonctionne rarement”, observe Alexandre Guillemaud de l’UNLI Nanterre. “Les bailleurs savent que la plupart des locataires n’iront pas jusqu’au tribunal.”

L’action collective est souvent plus efficace que les démarches individuelles. À Montreuil, 40 locataires du square Lénine ont ainsi obtenu non seulement le remboursement des charges indues pour la période 2007-2009, mais aussi des dommages et intérêts.

Les délais de prescription constituent un autre obstacle : le locataire dispose de 3 ans pour contester des charges, et 5 ans pour réclamer le remboursement de charges indues. “Les bailleurs jouent parfois la montre”, remarque Maître Rosse. “Ils font traîner les procédures en espérant que les délais de prescription s’écoulent.”

Une enquête de StreetPress a révélé que des dizaines de millions d’euros sont prélevés illégalement aux locataires HLM

LES BAILLEURS SOCIAUX FACE À LEURS RESPONSABILITÉS

Comment expliquer ces pratiques généralisées ? Les bailleurs sociaux invoquent souvent l’augmentation des coûts de l’énergie, la vétusté du parc immobilier qui entraîne des charges d’entretien plus élevées, ou encore la complexité du décret de 1987 qui définit les charges récupérables.

“Nov’Habitat” à Châlons-en-Champagne justifie ainsi les rappels de charge par une augmentation des prix de l’énergie. Le bailleur précise que 40% des demandes ne dépassent pas 100 euros et que des facilités de paiement ont été proposées aux locataires en difficulté.

“CDC Habitat” aux Mureaux a fini par reconnaître l’erreur concernant la facturation d’un ascenseur inexistant et a procédé au remboursement des sommes indues. Mais beaucoup de bailleurs restent dans le déni ou le silence. “Valophis Sarepa” à Trappes n’a pas souhaité commenter l’affaire en cours.

L’Agence nationale du contrôle du logement social (Ancols) pointe de son côté un manque de formation et de rigueur dans la gestion des charges, mais aussi parfois des pratiques délibérées visant à améliorer la situation financière des bailleurs au détriment des locataires.

Le parc HLM français compte plus de 5 millions de logements, souvent vieillissants et énergivores

Au-delà des cas individuels, c’est tout un système qui est remis en cause. “Le contrôle des bailleurs sociaux est insuffisant”, estime Eddie Jacquemart de la CNL. “L’Ancols n’a pas les moyens de contrôler régulièrement les 700 bailleurs sociaux que compte la France. Et les sanctions sont rares et peu dissuasives.”

VERS UNE RÉFORME DU SYSTÈME ?

Face à l’ampleur du problème, plusieurs pistes de réformes émergent. La première consisterait à moderniser le décret de 1987, jugé obsolète par de nombreux acteurs du secteur. “Il faudrait clarifier et simplifier les règles pour éviter les zones grises”, propose Jean-Louis Dumont.

Un renforcement des contrôles et des sanctions est également réclamé. “Les bailleurs qui facturent des charges indues devraient être sanctionnés financièrement de manière dissuasive”, estime Eddie Jacquemart. “Et l’Ancols devrait avoir les moyens d’effectuer des contrôles plus fréquents.”

La transparence est au cœur des revendications des associations de locataires. Elles demandent la mise en place d’une plateforme numérique permettant à chaque locataire de consulter facilement le détail de ses charges et les justificatifs correspondants.

Le plafonnement des charges est une autre piste évoquée. “Dans certains immeubles, les charges représentent jusqu’à 50% du loyer”, s’alarme Catherine Otabela. “Il faudrait plafonner ces charges à un pourcentage raisonnable du loyer.”

Enfin, la rénovation énergétique du parc social apparaît comme une solution structurelle. “Les charges de chauffage représentent souvent 30 à 40% des charges totales”, rappelle Alexandre Guillemaud. “En rénovant les bâtiments, on pourrait considérablement réduire ces charges.”

CONCLUSION : UN ENJEU DE JUSTICE SOCIALE

Le scandale des charges abusives dans les HLM révèle une faille majeure dans notre système de logement social. Il ne s’agit pas seulement d’un problème technique ou juridique, mais d’un véritable enjeu de justice sociale. Comment accepter que les plus vulnérables soient victimes de prélèvements indus, alors même que le logement social devrait être un instrument de protection contre la précarité ?

La mobilisation croissante des locataires est un signe encourageant. De plus en plus informés et organisés, ils osent désormais contester les abus et exiger la transparence. “On devient gênants parce qu’on ose demander des comptes”, résume Catherine Otabela. Une prise de conscience qui pourrait, à terme, contraindre les bailleurs et les pouvoirs publics à réformer le système.

En attendant, des milliers de locataires continuent de recevoir des régularisations de charges exorbitantes. Pour beaucoup, c’est un “coup de poignard” qui les plonge dans des difficultés financières supplémentaires. Un scandale qui se déroule dans l’indifférence relative des médias et des politiques, mais qui affecte profondément la vie quotidienne de millions de Français.

La question des charges locatives dans les HLM n’est pas qu’une question technique : elle révèle notre capacité collective à protéger les plus fragiles et à garantir l’effectivité du droit au logement. Un droit qui reste, pour beaucoup, plus théorique que réel.